注册会计师考试《经济法》精华考点（13）

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房屋的抵押
1.流押条款
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
2.登记生效
不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。
【解释】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
3.担保物权的特征
（1）从属性
①担保物权不得与主债权分离而单独转让。
②主债权全部消灭，担保物权也归于消灭。
（2）不可分性
①主债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的“全部”行使权利。
②担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。
（3）物上代位性
在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
4.孳息
抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息（如房屋的租金），但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
5.抵押与出租
（1）抵押权设定后，由于抵押物仍然归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租
（2）如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
【解释】抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已经书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
（3）如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
【相关链接】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
6.抵押与转让
（1）抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【相关链接】建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。
7.多个抵押权并存
（1）同一不动产向两个以上债权人设定抵押的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
（2）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
（3）“主债务人”以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
（4）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响

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