2012房地产估价师注重大纲和教材变化详解

2012房地产估价师注重大纲和教材变化详解

     近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：一是当年《房地产基本制度与政策及相关知识》大纲、指导教材的新增内容;二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。2007～2010年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，注册房地产估价师管理办法，城市规划绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度，土地制度，房屋拆迁政策，环境知识等等。

　　需要指出的是，近几年教材变化较大，变化的依据主要是：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《耕地占用税暂行条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《房屋登记簿管理试行办法》等。同时，2008年房地产估价相关知识打乱了过去的章节，重新进行了编排，并新增了环境知识一章。这些变化的章节和内容，应是近年的必考点和易考点。近两年，《房地产基本制度与政策》增加或变化的内容包括针对房地产税收政策的变化，一是自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是2010 年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，被业界称为“国十一条”。明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。三是2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　例题1：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有(BD)。(2007年试题)

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　此题就是依据《物权法》的规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

　　例题2：某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(A)。(2007年试题)

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　做此题也要依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　需要指出的是，近几年教材变化较大，变化的依据主要是：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《耕地占用税暂行条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《房屋登记簿管理试行办法》等。同时，2008年房地产估价相关知识打乱了过去的章节，重新进行了编排，并新增了环境知识一章。这些变化的章节和内容，应是近年的必考点和易考点。近两年，《房地产基本制度与政策》增加或变化的内容包括针对房地产税收政策的变化，一是自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是2010 年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，被业界称为“国十一条”。明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。三是2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。