2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（9）

 2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（9）

2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

2.解：

　　（1）重新购建价格C总

　　方法一：

　　1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）

　　①建筑安装成本=1200元/㎡；

　　②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；

　　③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；

　　④销售费用=C×3%；

　　⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；

　　⑥销售税费=C×6.5%；

　　⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；

　　⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），

　　2）总价计算

　　①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；

　　②专业费用=3600×8％=288（万元）；

　　③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；

　　④销售费用=C总×3％；

　　⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；

　　⑥销售税费=C总× 6.5％；

　　⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；

　　⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，

　　解得C总=6356.394万元。

　　方法二：

　　每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，

　　解得C=2118.798（元／㎡），

　　则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。

　　（2）折旧计算

　　1）可修复费用=35万元；

　　2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；

　　3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；

　　4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；

　　5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；

　　6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。

　　（3）建筑物现值计算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。

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