2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（8）

 2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（8）

四、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位）

　　1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）

1.解：

　　1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）

　　2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）

　　3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），

　　或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；

　　4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；

　　5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；

　　6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

　　7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）

　　8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）

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