2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（3）

 2010年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案（3）

18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（　 ）万元。
　　A．96.80
　　B．592.81
　　C．691.61
　　D．667.22

　　19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　 ）
　　A．净收益包括有形收益和无形收益
　　B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
　　C．通常只有客观收益才能作为估价依据
　　D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　 ）。
　　A．毛租金乘数法
　　B．潜在毛收入乘数法
　　C．有效毛收入乘数法
　　D．净收益乘数法

　　21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（　 ）。
　　A．17.13%
　　B．18.30%
　　C．18.61%
　　D．21.47%

　　22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（　 ）。
　　A．投资价值
　　B．谨慎价值
　　C．快速变现值
　　D．市场价值

　　23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（　 ）万元。
　　A．61.84
　　B．78.35
　　C．84.88
　　D．173.17

　　24．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　 ）
　　A．围墙工程费
　　B．电力设施工程费
　　C．居委会用房建设费
　　D．人防工程费

　　25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　 ）
　　A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
　　B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
　　C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
　　D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

　　26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（　 ）
　　A．最佳用途
　　B．最佳规模
　　C．最佳集约度
　　D．最佳开发时机

　　27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑
　　面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（　 ）万元。
　　A．9616.83
　　B．10161.05
　　C．12021.04
　　D．12800

答案：18.A 19.B 20.C21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A

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