房地产估价师考试《理论与方法》：房地产的类型

房地产估价师考试《理论与方法》：房地产的类型

　　一、按用途来划分的类型
　　房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：
　　1．居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
　　2．商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
　　3．办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。
　　4．旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。
　　5．餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
　　6．娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
　　7．工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。
　　8．农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
　　9．特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
　　10．综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。
　　二、按开发程度来划分的类型
　　房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类：
　　1．生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
　　2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
　　3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
　　4．在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。
　　5．现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。
　　三、按是否产生收益来划分的类型
　　房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类：
　　1．收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
　　2．非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。
　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较法来求取。
　　四、按经营使用方式来划分的类型
　　房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：
　　1．出售型房地产。
　　2．出租型房地产。
　　3．营业型房地产。
　　4．自用型房地产。
　　这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。

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