房地产估价师考试《理论与方法》：房地产的特性

房地产估价师考试《理论与方法》：房地产的特性

　　 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：
　　一、不可移动性（又称位置固定性）
　　房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
　　二、独一无二性
　　房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
　　三、寿命长久性
　　可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
　　由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
　　四、供给有限性
　　由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。
　　进一步来看，房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处(这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处)。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。
　　五、用途多样性
　　用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。
　　六、相互影响性
　　相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负。如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。
　　七、易受限制性
　　政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：
　　1．管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。
　　2．征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。
　　3．征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。
　　4．充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。
　　八、价值量大
　　房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大.
　　九、流动性差
　　房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。
　　十、保值增值性
　　引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；(2)通货膨胀；(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
　　通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。
　　房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的.在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。另外，中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

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