房地产估价师考试《理论与方法》：土地的概念

房地产估价师考试《理论与方法》：土地的概念

　　(一)对土地的各种定义
　　1．土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
　　2．土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”
　　3．土地是自然物、自然力或自然资源。
　　(二)房地产估价中的土地定义，
　　对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层：(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。
　　一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。
　　(三)土地利用所受的限制
　　土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。
　　对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制；(2)房地产相邻关系的限制；(3)土地使用管制。
　　1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。
　　2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。
　　在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。
　　3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷土地总面积。容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。
　　建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：建筑密度＝建筑基底总面积÷土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影面积占土地总面积的比例来表示。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑面积均相同，则有：容积率=建筑密度X建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数。
　　(四)对一宗土地的基本认识
　　1、坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。
　　2．面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)表示。
　　3．形状。通常用图(如宗地图)来说明。
　　4．四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。
　　5．地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。
　　6．周围环境、景观。通常用图片来说明。
　　7．利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。
　　8．产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。
　　9．地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。
　　10．基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
　　11．土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。
　　上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。
　　12．其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。
　　对于一般土地，可了解上述l至8项；对于待开发或再开发的土地，还需要了解9至11项。

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