2010年房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案（计算题2）

 2010年房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案（计算题2）

（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.

　　乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。

　　以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

　　1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。

　　2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）

答案：

（二）解：

　　1．编制资本金现金流量表

　　（1）甲方案的资本金现金流量见下表。

    资本金现金流量表（单位：万元）

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
现金流入（租金）	0	150	157.50	165.38	173.65
现金流出	300	82.21	84.09	41.35	43.41
购置成本	300
年经营费用		37.50	39.38	41.35	43.41
年还本付息		44.71	44.71
净现金流量	-300	67.79	73.41	124.03	130.24

　　年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元

　　（2）乙方案的资本金现金流量见下表。

    资本金现金流量表单位·万元

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
现金流入（租金）	0	120	120	190	190
现金流出	400	82.21	35	35	35
购置成本	400
年经营费用
年还本付息		35	35	35	35
净现金流量	-400	85	85	155	155

　　2．用差额投资内部收益率法进行方案比选

　　（1）进行单一方案评价

　　NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元

　　因为NPV甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元

　　因为NPV乙>0，所以乙方案可行。

　　（2）用差额投资内部收益进行方案比选

　　因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
乙/万元	-400	85	85	155	155
甲/万元	-300	67.79	73.41	124.03	130.24
（乙-甲）/万元	-100	17.21	11.59	30.97	24.76

　　（3）计算（乙-甲）差额内部收益率

　　令i1=16%

　　NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}万元=488万元

　　令12=17%

　　NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元

　　FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%

　　因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。

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