2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题（指错题答案）

来源：【唯才在线考试网】浏览次数：【1】 2012-9-24

2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题（指错题答案）

三、指错题

　　1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

　　2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。

　　3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。

　　4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

　　5.结果报告的估价结果没有大写。

　　6.缺少风险提示（或说明）。

　　7.附件应放在技术报告之后。

　　8.客观毛租金收益（100元/㎡·月）确定有误。

　　9.租约期外租金构成内涵不清。

　　10.租约期外租金面积内涵不清。

　　11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

　　12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

　　13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

　　14.空置率取2％的理由不充分。

　　15.等比递增计算中租约期外的折现期错误。（不应为5年，应为4年）

　　16.表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

　　17.可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

　　18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。

　　19.比较、修正项目不全：或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。

　　20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

　　21.表6中修正系数的表述形式错误。

　　22.表6中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。

　　23.表6中修正系数的确定未考虑各子因素权数的差异。

　　24.技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款。

　　25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。

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