2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案（单选）

 2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案（单选）

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

　　（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

　　1．A座、B座合计抵押建筑面积为（ 　）㎡。
　　A．124500
　　B．127000
　　C．132500
　　D．135000

　　2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ 　）。
　　A．租约期内和租约期外都取客观租金
　　B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
　　C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
　　D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

　　3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ 　）万元。
　　A．810
　　B．132025
　　C．2835
　　D．4860

　　（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

　　4．采用假设开发法估价时，应按照（ 　）前提进行估价。
　　A．自己开发
　　B．溢价转让
　　C．被迫转让
　　D．自愿转让

　　5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ 　）。
　　A．0.03
　　B．0.83
　　C．0.85
　　D．1.25

　　6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ 　）。
　　A．办公楼开发费用
　　B．食堂开发费用
　　C．宿舍开发费用
　　D．浴室开发费用

　　7．采用成本法估价时，应（ 　）。
　　A．按照预算额测算在建工程价值
　　B．按工程已结算额测算在建工程价值
　　C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
　　D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

答案：1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

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