2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案（问答题1）

 2010年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案（问答题1）

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

　　（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

　　请问：

　　1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

　　2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

　　3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（一）答：

　　1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

　　2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

　　（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

　　（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

　　（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

　　（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

　　（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

　　3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）

　　或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

　　或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

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