房地产估价师考试《案例分析》考点解析（4）

 房地产估价师考试《案例分析》考点解析（4）

4、建筑物经济寿命和土地使用期限（特别注意！）

　　（1）建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧；

　　（2）建筑物晚于土地结束：未约定不可续期--按建筑物经济寿命计算；

　　约定不可续期--按建筑物经济寿命减去晚于土地

　　使用期的那部分寿命的寿命计算；

　　（3）住宅地的建筑物：住宅地自动续期--按建筑物经济寿命计算。

　　5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-（1-残值率R）×有效年龄t/经济寿命N].

　　建筑物价值=重新购建价格C×成新率q；

　　建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d.

　　1、要列出公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

　　=可比实例成交价格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。

　　2、修正或调整，单项不得超过20%，综合不得超过30%.

　　（一）可比实例要求

　　1、数量为3～10个，低于3个不妥；要说明币种；注意所选实例是否有可比性。

　　2、类似房地产：

　　（1）区位在同一供求圈内；

　　（2）用途相同：居住、商业、办公、旅馆、工业等相同；

　　（3）规模相当：0.5～2倍；

　　（4）结构相同：砖混、砖木、框架、钢结构等相同；

　　（5）档次相当：等级、装修、设施设备、环境等相当；

　　（6）权力性质相同：国有、集体地，划拨、出让地，商品房、房改经济适用房等各相同。

　　3、交易类型吻合：协议、招标、**、拍卖，买卖、租赁等类型吻合；

　　4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地产状况有变化，变化前的不宜采用。

　　5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　（二）建立比较基础

　　1、统一房地产范围：实物范围、含非房地产成份、有债权债务。

　　2、统一付款方式：将分期付款折现到成交日一次性付清。正常价=1年后付30/（1+月利率）^12.

　　3、统一采用单价。

　　4、统一币种和货币单位。

　　5、统一面积内涵：建筑面积单价=使用面积单价×使用面积÷建筑面积。

　　6、统一面积单位：平方米价=公顷价÷10000

　　=亩价÷666.67

　　=平方英尺价÷0.09290304

　　=坪价÷3.30579.

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