房地产估价师考试《案例分析》考点解析（2）

 房地产估价师考试《案例分析》考点解析（2）

收益法

　　1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。

　　2、年收益天数为365天，月份为12个月。

　　3、出租率为100%不合理；要有确定正常出租率的方法和理由。

　　（一）年净收益 =有效毛收入-运营费用；=每平米月租金×12月×可出租面积×（1-空置率）×（1-运营费率）；

　　1、有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金收入的空置率）；

　　潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入；

　　2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费

　　（不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费）；

　　（1） 管理费=人员工资+办公费（管理费率的确定要有理由）；考试用书

　　（2） 租赁税费=营业税及附加（5.5%）+租赁手续费**费；

　　（3） 房地产税=土地使用税+房产税；

　　（4） 保险费=房屋现值×保险费率（确定要有理由）；

　　（5） 维修费（确定要有理由）；

　　（6） 水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要扣除）；

　　（7） 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费（要说明：如出租人提供，要扣除）。

　　3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。

　　（二）收益期限（特别注意）考试用书

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（收益价值另加土地剩余年限价值）；

　　2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限；

　　3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限（收益价值另加房屋残值）；

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。

　　（三）报酬率Y（资本化率R ）=1年期存款利率+风险补偿；

　　1、要有充分的依据和过程；不能只选1个参照实例，否则客观性不够；

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同（一般来说房产比土地约大2%）。

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