房地产估价师考试《案例分析》考点解析(1)

来源:【唯才在线考试网】   浏览次数:【1 2012-9-24

 房地产估价师考试《案例分析》考点解析(1)

一、完整的估价报告(8部分)

  1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明;

  5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。

  (一)封面(7项):

  1、报告名称:房地产估价报告;

  2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称;

  5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。

  (二)目录

  (三)致委托人函(11项):

  1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点;

  5、价值类型; 6、估价结果:大写和小写,总价和单价; 7、报告应用有效期;

  8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。

  (四)注册估价师声明:

  1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;

  2、至少2名估价师签名,并注明其注册号。

  (五)估价的假设和限制条件:假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;

  不确定因素的假设,应合理且有依据。

  (六)估价结果报告+编号(13-15项):

  1、委 托 人:单位全称、法人代表、住所;

  或者 个人姓名、身份证号、住所。外语学习网

  2、估价机构:全称、法人代表、住所、资质等级。

  3、估价对象:名称;

  (1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。

  (2)实物状况:①建筑物--面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。

  ②土地--四至、形状、地势、规划条件等。

  (3)权属状况:①建筑物--权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。

  ②土地--权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、(分摊)面积、使用年限、终止日期等。

  4、估价目的:抵押-为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

  拆迁-为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值,表述要规范。

  5、估价时点:不是先有了“评估价值”,再将他说成是某个时间上的价值。

  6、价值定义:价值类型及其内涵:中华考试网

  (1)市场价值:符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。

  (2)快速变现价值:不符合有充裕时间的交易。

  (3)谨慎价值:即抵押价值,存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;

  --应说明有无法定优先受偿款。

  (4)清算价值:不符合持续使用条件。

  (5)投资价值:某个投资者角度衡量的价值。

  7、估价依据。

  8、估价原则:(1)独立、客观、公正;

  (2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则,谨慎原则(抵押)。

  9、估价方法:

  (1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;

  (2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的,成本法为首选法不妥当。

  (3)收益性房地产,应采用收益法作为其中一种方法。

  10、估价结果:总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。

  11、估价人员:所有参加估价的人员及其执业资格,并签名盖章。

  12、估价作业日期。

  13、估价报告应用有效期。

  (以下为抵押报告):

  14、市场风险提示。

  15、短期强制处分和变现能力分析:影响房地产变现能力的因素有:(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;

  (4)可分割**性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。

  (七)估价技术报告

  1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。

  2、区位因素分析:估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。

  3、市场背景分析:过去、现在和可预见的未来,影响类似房地产价格的主要因素。

  4、最高最佳使用分析:法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。

  5、估价方法选用:估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。

  6、估价测算过程;

  7、估价结果确定:要有理由。

  (八)附件。

  注意:

  1、 大堂、自用和服务部分不另行计价,否则有重复计算。

  2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。

  3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据,不能采用个别、实际发生的,应采用社会一般或平均、客观数额。

  4、 用词准确、规范、简练,不能模棱两可、带感**彩、自相矛盾。

  5、 基准地价法要有评估过程。

  6、 要说明基准地价的内涵。

  7、 年期修正公式:Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N].

  8、 前后面积是否吻合。

  9、 计算数值是否正确。

  10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。

  11、 抵押报告是否体现谨慎原则。

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