第1题 【案例题1】(20分)
出租的房地产，建筑面积为40000平方米，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元／平方米，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元／平方米，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）（2010年试题）

第2题 【案例题2】(20分)
字楼为钢筋混凝土结构，层高4. 8m，没有电梯，建筑面积为30000平方米，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元／平方米（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费在第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元／平方米，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，85%要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元／平方米，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元；当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）(2010年试题)

第3题 【案例题3】(20分)
于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还款。2009年10月18日，欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地{亥类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。（2009年试题）

第4题 【案例题4】(20分)
成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000平方米，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400 元/平方米，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750 元/平方米，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000 元/平方米，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／（天*间），第1年至第4年的入住率分别为50%、60%、70%和80 %，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。 请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬 率为10%，年利率为8%）（2009年试题）

第5题 【案例题5】(20分)
司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同。租用其中1000平方米的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持同定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/平方米，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。（8分）（2008年试题）